Zamiast chaotycznie szukać sprzecznych opinii na forach, lepiej oprzeć się na jasnych definicjach z przepisów i wytycznych GUNB. To ważne, bo błędne policzenie tarasu w powierzchni zabudowy potrafi „wysadzić” wskaźniki zabudowy działki i zablokować pozwolenie na budowę. W praktyce problem wraca przy każdym projekcie domu z dużym tarasem – zwłaszcza przy wymagających zapisach MPZP. Poniżej zebrano, jak prawo traktuje taras, kiedy wlicza się go do powierzchni zabudowy, a kiedy można go pominąć. Wszystko w oparciu o obowiązujące przepisy i oficjalne interpretacje, a nie „domowe” interpretacje.
Co to jest powierzchnia zabudowy – definicja w praktyce
Podstawą jest pojęcie powierzchni zabudowy, używane w: miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, decyzjach o warunkach zabudowy, projektach budowlanych i analizach chłonności działki.
Prawo budowlane nie definiuje jej wprost, dlatego w praktyce stosuje się definicję z Polskiej Normy PN-ISO 9836 oraz wytyczne Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB). W dużym uproszczeniu:
Powierzchnia zabudowy to powierzchnia działki zajęta przez rzut poziomy budynku w stanie wykończonym, liczona po zewnętrznym obrysie ścian zewnętrznych.
Standardowo do powierzchni zabudowy nie wlicza się:
- elementów nieprzekrywających gruntu w całości (np. wspornikowych balkonów),
- okapów dachowych,
- małych daszków nad wejściem,
- schodów zewnętrznych bez zadaszenia.
I tu pojawia się taras – raz bywa „elementem budynku”, raz traktowany jest jak utwardzenie terenu. Od tego zależy, czy powiększa powierzchnię zabudowy.
Rodzaje tarasów a powierzchnia zabudowy
Nie każdy taras jest liczony tak samo. Kluczowe są trzy cechy: położenie (na gruncie czy nad pomieszczeniem), sposób posadowienia oraz zadaszenie. W praktyce można wyróżnić kilka typów.
Taras naziemny na gruncie
To najczęstszy przypadek: taras przy domu, wykonany na gruncie lub cienkiej podsypce/płycie, często z kostki, płyt lub deski kompozytowej na legarach.
Zgodnie z podejściem przyjmowanym w większości starostw i opartym na normie:
- taras naziemny na gruncie, bez zadaszenia i bez wysokiego wyniesienia nad teren – co do zasady nie wlicza się do powierzchni zabudowy,
- takim tarasem traktuje się po prostu część urządzonej nawierzchni działki, podobnie jak chodnik z kostki.
Różnie bywa jednak przy tarasach wyraźnie wyniesionych ponad teren i opartych na konstrukcji słupowej. Jeśli taras przypomina „podest” na słupach, część urzędów potrafi próbować wliczyć jego obrys do powierzchni zabudowy, uznając go za część konstrukcji budynku. Warto wtedy oprzeć się na projekcie i opisie technicznym, jasno wskazując, że to budowla zewnętrzna na gruncie, a nie element bryły budynku.
Taras nad pomieszczeniem (stropodach, nad garażem)
Inaczej sytuacja wygląda, gdy taras:
- znajduje się nad ogrzewanym lub nieogrzewanym pomieszczeniem (np. nad garażem, salonem),
- jest częścią stropu budynku,
- ma balustrady, często pełne obudowy.
W takim przypadku taras jest częścią bryły budynku, a jego konstrukcja „siedzi” na ścianach zewnętrznych. Co ważne:
Do powierzchni zabudowy wlicza się cały obrys budynku po fundamentach/ścianach zewnętrznych – niezależnie od tego, czy nad danym fragmentem jest dach, taras, czy płaski strop.
W praktyce oznacza to, że jeśli pod tarasem jest pomieszczenie, to jego rzut i tak jest już ujęty w powierzchni zabudowy. Taras „nad garażem” nie zwiększa tej powierzchni, bo obrys budynku się nie zmienia – jedynie sposób wykończenia stropu.
Taras na słupach, wysoki taras przy skarpie
Problem pojawia się przy tarasach mocno wyniesionych ponad teren, szczególnie na działkach ze spadkiem. Typowy przykład: salon na parterze, a od strony ogrodu wysoka skarpa i taras 1,5–2,5 m nad poziomem gruntu, oparty na słupach.
W takim układzie urzędy analizują zwykle:
- czy pod tarasem tworzy się czasza przestrzeni użytkowej lub gospodarczej (np. wiata, składzik),
- czy konstrukcja tarasu jest powiązana statycznie z konstrukcją budynku,
- czy taras ma pełne obmurowania/boczne ściany.
Im bardziej taras przypomina „nadwieszone pomieszczenie”, tym większe ryzyko, że zostanie potraktowany jako część bryły i wliczony do powierzchni zabudowy. Przy prostych konstrukcjach słupowych sensownie jest w opisie projektu wyraźnie wskazać, że jest to oddzielna konstrukcja zewnętrzna, aby ograniczyć pole do interpretacji na niekorzyść inwestora.
Czy zadaszony taras zawsze zwiększa powierzchnię zabudowy?
Naturalne pytanie: co z tarasem, nad którym pojawia się dach, pergola, szklana zabudowa?
Samo zadaszenie tarasu naziemnego (np. lekka pergola, konstrukcja drewniana na słupach) nie sprawia automatycznie, że taras wchodzi do powierzchni zabudowy. Istotny jest obrys budynku i to, czy pojawia się nowy fragment rzutu poziomego bryły.
Typowe przypadki:
- lekka pergola aluminiowa/drewniana nad tarasem przy domu – najczęściej traktowana jako budowla małej architektury lub element pomocniczy, bez zwiększania powierzchni zabudowy,
- zadaszenie oparte częściowo na ścianie budynku, częściowo na słupach przy krawędzi tarasu – zwykle również nie wpływa na powierzchnię zabudowy (obrys ścian nie rośnie),
- dobudówka ogrodowa z pełnymi ścianami, zabudowany taras przekształcony w ogród zimowy – tu obrys budynku faktycznie się powiększa i powierzchnia zabudowy rośnie.
Warto odróżniać zadaszony taras od formalnej rozbudowy budynku. Gdy dochodzą ściany zewnętrzne, nowe fundamenty i ogrzewana przestrzeń – mowa o nowej powierzchni zabudowy. Sama lekka osłona przed deszczem to co innego.
Taras a wskaźniki zabudowy w MPZP i WZ
Powód, dla którego temat tarasu wywołuje tyle emocji, jest prosty: w wielu miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pojawia się maksymalna powierzchnia zabudowy w procentach powierzchni działki (np. 20%, 25%, 30%).
Jeśli plan mówi, że budynek może zająć maksymalnie 25% działki, to każdy dodatkowy metr kwadratowy powierzchni zabudowy ma znaczenie. Przy niewielkiej działce duży błąd może realnie zablokować projekt.
W praktyce więc:
- taras naziemny na gruncie jest zwykle pomijany przy liczeniu wskaźnika powierzchni zabudowy, ale
- należy sprawdzić, czy plan nie zawiera dodatkowych ograniczeń typu: „łączna powierzchnia utwardzona nie może przekraczać X% powierzchni działki”.
Niektóre gminy zaczynają liczyć nie tylko samą zabudowę, ale też udział powierzchni biologicznie czynnej. Tarasy na gruncie, wykonane jako szczelne płyty betonowe, mogą wtedy ograniczyć dostępny „limit betonu” na działce, nawet jeśli formalnie nie liczą się do powierzchni zabudowy.
Oficjalne interpretacje – na co powołują się projektanci i urzędy
W sprawie powierzchni zabudowy i tarasów od lat powtarzają się te same odwołania:
- PN-ISO 9836 – norma określająca zasady liczenia powierzchni i kubatury obiektu, szeroko przyjmowana jako punkt odniesienia,
- stanowiska GUNB – pisma wyjaśniające (często dostępne w internecie), które jasno wskazują, że powierzchnia zabudowy to rzut budynku po zewnętrznym obrysie ścian,
- orzecznictwo sądów administracyjnych – w wielu wyrokach podkreślano, że za powierzchnię zabudowy nie uznaje się np. okapów, balkonów czy lekkich zadaszeń.
Jeżeli element nie ma własnych ścian zewnętrznych w rozumieniu konstrukcyjnym i nie tworzy zamkniętej bryły budynku, co do zasady nie powiększa powierzchni zabudowy.
To zdanie dobrze oddaje, dlaczego zwykły taras w poziomie terenu pozostaje poza obliczeniami, a zabudowany taras-ogródek zimowy już nie.
Najczęstsze błędy przy liczeniu powierzchni zabudowy z tarasem
Przy planowaniu domu z tarasem regularnie pojawiają się podobne pomyłki. Kilka z nich warto mieć z tyłu głowy:
- Sumowanie tarasu naziemnego do zabudowy bez podstawy – czasem „dmuchając na zimne” dolicza się taras przy domu, mimo że nie ma on ścian, fundamentów i nie wpływa na obrys budynku.
- Mylenie powierzchni zabudowy z powierzchnią całkowitą/użytkową – taras może być istotny przy wyliczaniu np. powierzchni użytkowej budynku, ale nie musi mieć to nic wspólnego z powierzchnią zabudowy.
- Niedocenianie wpływu zabudowania tarasu w przyszłości – „tymczasowa” zabudowa tarasu szkłem czy ścianami po kilku latach nagle zwiększa powierzchnię zabudowy, co przy kontroli może wyjść na jaw.
- Ignorowanie zapisów planu o powierzchni biologicznie czynnej – taras, choć nie liczony do powierzchni zabudowy, potrafi ograniczyć dopuszczalną ilość betonu i kostki na działce.
Jak bezpiecznie rozwiązać taras w projekcie domu
Przy założeniu, że ma powstać dom z dużym tarasem, a działka ma ograniczenia z MPZP, sensowne podejście to:
- Na etapie koncepcji jasno ustalić z projektantem, który taras ma być naziemny na gruncie, a który będzie nad pomieszczeniem.
- Poprosić projektanta o osobne przedstawienie obliczeń – powierzchnia zabudowy, powierzchnia tarasów, powierzchni utwardzonych.
- Przy nietypowych rozwiązaniach (wysoki taras na słupach, tarasy nad skarpą) – opisać konstrukcję w projekcie jako konstrukcję zewnętrzną na gruncie, bez tworzenia nowej bryły budynku.
- Jeśli plan miejscowy jest bardzo restrykcyjny – rozważyć krótką konsultację w urzędzie (wydział architektury) z konkretnym rzutem sytuacyjnym i pytaniem, co będzie liczone do zabudowy.
Takie uporządkowane podejście pozwala uniknąć niespodzianek na etapie formalnym, gdy projekt jest już gotowy, a inwestor dowiaduje się, że przekroczono wskaźnik zabudowy o kilka metrów kwadratowych.
Podsumowanie – kiedy taras liczy się do powierzchni zabudowy
Dla porządku, kluczowe wnioski można ująć w kilku punktach:
- Taras naziemny na gruncie, bez ścian i fundamentów tworzących nową bryłę, co do zasady nie wlicza się do powierzchni zabudowy – traktowany jest jako utwardzenie terenu.
- Taras nad pomieszczeniem (nad garażem, nad salonem) – nie zwiększa powierzchni zabudowy ponad to, co i tak wyznacza obrys ścian zewnętrznych; jest tylko innym wykończeniem stropu.
- Wysokie tarasy na słupach mogą być różnie interpretowane – im bardziej przypominają „nadwieszone pomieszczenie”, tym większe ryzyko, że urząd potraktuje je jako część bryły budynku.
- Zadaszenie tarasu nie jest automatycznie równoznaczne ze zwiększeniem powierzchni zabudowy, dopóki nie powstaje faktyczna rozbudowa budynku z nowymi ścianami.
- Najważniejszy jest obrys ścian zewnętrznych budynku – to on wyznacza powierzchnię zabudowy, a nie same nawierzchnie wokół domu.
Przy dobrze opisanym projekcie i zrozumieniu tych zasad taras rzadko staje się problemem formalnym. Problemy pojawiają się zwykle dopiero tam, gdzie taras „udaje” kawałek budynku albo gdzie później bez zgłoszenia przerabia się go na pełnowartościowe pomieszczenie.